Bulle immobilière : suivi de l’évolution

Des études sur l’évolution des prix des logements sur le long terme

L’immobilier est un secteur cyclique. Les cycles sont généralement assez longs. Certaines périodes ont donc donné lieu à des surchauffes au niveau des prix des biens immobiliers, ce que l’on nomme autrement une « bulle immobilière ».

Difficile d’être tous d’accord sur le fait d’être dans une période de bulle ou non. Il faut pouvoir analyser avec les évolutions des prix dans le passé, mais aussi tenir compte des changements importants qui impactent les prix et donc l’interprétation des situations. Le site Immobilier-danger.com est né d’un constat d’une bulle immobilière en France en 2008. Que ce soit par rapport aux loyers ou par rapport aux revenus des ménages, les prix des logements ont explosé au début des années 2000. Beaucoup ont cherché à nier cette bulle. Pourtant, mis à part quelques spécificités comme Paris, elle s’est bien fortement dégonflée depuis.

Pour bien comprendre ce qui s’est passé, il est très intéressant de s’appuyer sur les travaux du CGEDD sur l’évolution du prix des logements sur le très long terme. Ces travaux dirigés par Jacques Friggit ont permis d’obtenir différentes courbes, souvent appelées « courbes de Friggit ». Celles-ci permettent de voir comment évoluent dans le temps les prix des logements par rapport à un autre élément.

La plus connue de ces courbes est celle sur les prix par rapport aux revenus, car elle montre à quel point les prix des maisons et des appartements ont fortement augmenté par rapport aux revenus des Français. Mais il est intéressant de voir que les prix ont également fortement augmenté par rapport aux loyers également. Retrouvez ces graphiques et leurs explications à travers notre page sur les courbes de Friggit avec notamment des graphiques sur l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus, aux loyers mais aussi le calcul dans le temps de la capacité d’achat ou la durée nécessaire pour acheter un même logement. Ces dernières courbes permettent ainsi d’intégrer le contexte financier de taux de prêt historiquement très bas.

Vieillissement de la population et risques à venir

Dans certains pays, l’explosion d’une bulle immobilière peut durer très longtemps. Par exemple, au Japon, les prix actuels de l’immobilier n’ont pas retrouvé leur niveau du début des années 1990, apogée d’une énorme bulle sur les logements de ce pays. Un élément explique en grande partie la situation de l’immobilier japonais : l’évolution de la démographie. Avec une population vieillissante et une natalité moins forte, les rapports entre l’offre et la demande changent fortement.

Plusieurs économistes estiment que plusieurs pays occidentaux pourraient suivre le même chemin économique que le Japon du fait du même schéma du vieillissement de la population.

Regardez comment le vieillissement de la population pourrait impacter l’immobilier en France dans les années à venir.

Zoom sur l’évolution à Paris et en Ile-de-France

Plus un secteur concentre la demande en logement et plus les risques de fortes tensions sur les prix sont à craindre. Il est donc intéressant de voir comment les prix de l’immobilier à Paris ont évolué en 7 phases. La Capitale française est un cas très spécifique qu’il convient d’étudier séparément du contexte global de l’immobilier en France. Nous expliquons cela dans nos conseils pour acheter un appartement à Paris. Il faut tenir compte des spécificités parisiennes pour bien acheter son logement dans ce contexte de spéculation sur les prix.

Les tendances pour l’immobilier en 2024

Pour bien comprendre la situation immobilière française dans son ensemble en 2024, consultez nos tendances pour l’immobilier en 2024. Vous y trouverez un bilan à fin 2023 et des projections pour 2024 ainsi qu’une invitation à télécharger notre guide de l'achat immobilier en 2024 dans lequel nous rentrons beaucoup plus en détail dans l’analyse du marché immobilier en France. Vous y trouverez les derniers chiffres sur les prix des logements, un point sur les changements attendus pour 2024, des tendances pour l’évolution des prix et des taux avant de retrouver nos conseils pour bien acheter en fonction de votre objectif (résidence principale, secondaire ou investissement locatif).

Nouvel article : découvrez pourquoi nous pensons que l’immobilier connaît une nouvelle bulle en France actuellement.

Un contexte de taux de crédit immobilier très bas qui est terminé

Par rapport à 2008 ou par rapport à 2011, en apparence les prix de l’immobilier n’ont pas beaucoup évolué jusqu’à l’avant Covid. On pouvait donc croire que nous étions toujours en bulle immobilière en France avec des prix des logements bien trop élevés par rapport aux revenus ou aux loyers. Néanmoins, ce lien ne peut pas être fait aussi facilement. En effet, il y a un élément contextuel qui doit être intégré pour bien interpréter les évolutions de ces dernières années : l’environnement financier.

Avec des taux de crédit immobilier qui sont passés de 5 % à moins de 1.10 % en moyenne, cela a un impact très fort sur la capacité d’achat des acquéreurs et donc sur les prix de l’immobilier. Regardez le 3ème graphique de notre page sur les courbes de Friggit. Vous constaterez à quel point, quand on intègre la chute des taux de ces dernières années au raisonnement global, la bulle immobilière française des années 2000 s’est fortement dégonflée jusqu’en 2017.

On a atteint le moment le plus intéressant pour un achat immobilier à ce moment-là. Cela a duré jusque début 2020. Puis après la période du 1er confinement pour cause de Covid, la situation a commencé à se dégrader pour les acheteurs. Tout d’abord par une hausse de plus en plus élevée des prix, puis par une explosion des taux de crédit.

Pour nous, il n’y avait plus de bulle immobilière au moins entre 2014 et 2022 en France, sauf peut-être dans certaines villes spécifiques comme Paris. Le contexte des taux actuels records a permis aux acheteurs de mieux supporter la cherté des prix des logements par rapport aux revenus. C’est ce que nous concluons dans notre ancien article « Acheter maintenant avec des taux bas ou attendre une hypothétique baisse des prix ? (en cas de remontée des taux).

La très forte augmentation des taux de prêt immobilier, non suivi d’une baisse des prix équivalente, a entrainé la création d’une nouvelle bulle immobilière entre 202 et 2024.

Soigner son achat immobilier dans ce contexte

Quel que soit le contexte autour des cycles de l’évolution des prix de l’immobilier, il est toujours nécessaire de se loger. « Acheter ou louer ? » est alors la question qu’il convient de se poser. Vous pourrez ensuite, si c’est l’achat qui l’emporte, consultez nos nombreux conseils et informations pour votre achat immobilier. Vous y trouverez de nombreux articles sur les différentes étapes d’une acquisition de logement et sur tous les points à surveiller.

Pour bien commencer, vous pouvez notamment consulter les articles de synthèse suivants : « 25 questions à vous poser avant d’acheter un bien immobilier » et les « 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier« . Vous aurez alors ensuite tout le loisir de suivre les différents liens qui pointent vers d’autres éléments spécifiques pour votre achat de maison ou d’appartement.

Tout sur l’évolution des prix immobiliers

Bulle ou pas, il convient de suivre l’évolution des prix de l’immobilier assez régulièrement, que ce soit pour évaluer sa maison, préparer un achat ou une vente ou tout simplement par curiosité ou par culture économique. Derrière ce dernier lien, vous trouverez notre page de synthèse sur tous les outils et sites à connaître sur les prix des logements et vers nos articles de conseils et d’informations à ce sujet.

Outils, simulations et calculettes immobilières

En plus des outils de suivi des prix des habitations, il peut être utile d’utiliser un service comme Castorus pour le suivi des prix d’une annonce immobilière. Cela permet notamment de repérer les biens invendables car à un prix beaucoup trop élevés et ainsi mieux se faire une idée de son marché immobilier local.

Sur Immobilier-danger, retrouvez également différents services de simulations et des calculatrices pour tous vos besoins immobiliers. Retrouvez ci-dessous nos différents services gratuits en ligne :

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